Đo đạc địa chính bằng flycam: dùng được đến đâu theo luật

Đo đạc địa chính bằng flycam được pháp luật cho phép, nhưng trong phạm vi hẹp hơn nhiều người nghĩ. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT xếp ảnh chụp từ thiết bị bay vào phương pháp đo ảnh hàng không, chỉ áp dụng cho bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2.000, 1:5.000 và 1:10.000, và luôn phải kết hợp đo trực tiếp ngoài thực địa. Bản vẽ thửa đất ở khu dân cư đông đúc vẫn đo bằng máy trên mặt đất.

Thêm một điều kiện: kết quả chỉ có giá trị trong hồ sơ đất đai khi do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị có giấy phép đo đạc địa chính thực hiện. Chiếc flycam tốt đến mấy cũng không thay được điều kiện đó.

1. Bản đồ địa chính khác ảnh flycam ở chỗ nào

Theo Luật Đất đai 2024, bản đồ địa chính thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan. Nó được lập theo đơn vị hành chính cấp xã và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Nghị định 101/2024/NĐ-CP liệt kê nội dung chính của nó: ranh giới thửa, loại đất, số thứ tự thửa, diện tích, cùng mốc địa giới, nhà và công trình, hành lang bảo vệ công trình.

Nhìn danh sách đó, chỉ một phần thể hiện được trên ảnh. Ảnh thấy mái nhà, bờ ruộng, tường rào. Ảnh không biết thửa đất số mấy, ai đang sử dụng, loại đất pháp lý là gì.

Quan trọng hơn, ranh giới thửa là ranh giới pháp lý. Nghị định 101/2024/NĐ-CP yêu cầu người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề chỉ dẫn ranh giới, mốc giới tại thực địa và ký xác nhận. Không chiếc máy bay nào làm thay được bước có người đứng ở góc đất và cùng ký.

2. Văn bản nào điều chỉnh việc đo địa chính bằng drone

Văn bản	Nội dung liên quan
Luật Đất đai 2024.	Định nghĩa bản đồ địa chính: bản đồ thửa đất, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP.	Nguyên tắc đo đạc: thống nhất hệ tọa độ VN-2000, phản ánh trung thực hiện trạng, ưu tiên công nghệ mới phù hợp; ai lập bản vẽ tách thửa, hợp thửa.
Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.	Quy định kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, hiệu lực từ 15/01/2025: chọn tỷ lệ, phương pháp đo, sai số cho phép.
Luật Đo đạc và bản đồ 2018, Nghị định 27/2019/NĐ-CP.	Danh mục hoạt động đo đạc và bản đồ phải có giấy phép; nghị định đã được sửa đổi nhiều lần, trong đó có Nghị định 39/2026/NĐ-CP.
Nghị định 288/2025/NĐ-CP.	Phép bay cho tàu bay không người lái, áp dụng cho cả chuyến bay chụp ảnh đo đạc.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP ghi rõ nguyên tắc ưu tiên ứng dụng công nghệ mới, miễn là hiệu quả kinh tế, phù hợp khu vực đo và đúng quy định kỹ thuật. Đó là cửa để drone đi vào đo địa chính. Vế sau, “đúng quy định kỹ thuật”, mới là chỗ quyết định drone được dùng tới đâu.

3. Ảnh hàng không chỉ dùng cho tỷ lệ 1:2.000 trở xuống

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có ba nhóm phương pháp đo: máy toàn đạc điện tử, định vị vệ tinh GNSS, và đo từ ảnh hàng không. Ảnh hàng không được định nghĩa là ảnh chụp từ máy bay hoặc các thiết bị bay khác, nên ảnh từ flycam thuộc nhóm này.

Phương pháp ảnh hàng không áp dụng cho bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2.000, 1:5.000, 1:10.000, và phải kết hợp đo trực tiếp tại thực địa. Máy toàn đạc dùng được cho mọi tỷ lệ.

Tỷ lệ bản đồ lại được chọn theo mật độ thửa đất trên mỗi hecta. Đất ở đô thị loại đặc biệt và loại I, mật độ từ 60 thửa/ha trở lên, đo tỷ lệ 1:200. Đất ở đô thị từ 25 thửa/ha, đất ở khác từ 30 thửa/ha, đo tỷ lệ 1:500. Tỷ lệ 1:10.000 dành cho vùng thưa thửa như đất rừng, đất chưa sử dụng.

Ghép hai quy định lại sẽ thấy bức tranh khá rõ. Nhà phố, đất ở trong làng, khu dân cư dày đặc rơi vào tỷ lệ lớn, nơi ảnh hàng không không được dùng làm phương pháp đo. Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp rộng, thưa thửa mới là chỗ drone phát huy được.

Tỷ lệ chọn theo mật độ thửa; chỉ ba tỷ lệ nhỏ nhất cho phép đo từ ảnh hàng không, và luôn kết hợp đo thực địa.

4. Sai số cho phép của bản đồ địa chính

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT giới hạn sai số vị trí của mọi điểm trên ranh giới thửa đất. Mốc so sánh là điểm khống chế đo vẽ gần nhất.

Tỷ lệ bản đồ	Sai số vị trí ranh thửa không vượt quá
1:200.	5 cm.
1:500.	7 cm.
1:1.000.	15 cm.
1:2.000.	30 cm.
1:5.000.	150 cm.
1:10.000.	300 cm.

Ngoài ra còn hai giới hạn khác: sai số tương hỗ giữa hai đỉnh thửa và sai số diện tích thửa, quy định trong phụ lục của thông tư. Khi kiểm tra, số thửa có sai số từ 90% tới 100% mức giới hạn không được quá 25%, và sai số không được mang tính hệ thống.

Đặt bảng này cạnh thông số flycam quay phim. Mavic 4 Pro được công bố treo tại chỗ với sai số ngang khoảng ±0,5 m khi chỉ dùng định vị vệ tinh, và sai số tọa độ tuyệt đối của ảnh còn có thể lớn hơn thế. Ngay mức 30 cm của tỷ lệ 1:2.000 cũng không thể đạt nếu chỉ dựa vào định vị của máy. Đây là lý do RTK và điểm khống chế không phải thứ trang trí.

5. Vai trò của RTK và điểm khống chế ảnh

Có hai cách kéo tọa độ ảnh về đúng hệ VN-2000. Cách thứ nhất là điểm khống chế ảnh: các tấm tiêu đặt trên mặt đất, đo tọa độ bằng máy chuyên dụng, rồi dùng để nắn cả khối ảnh. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có quy định riêng cho trường hợp này: khi lưới khống chế đo vẽ được dùng làm điểm khống chế ảnh thì chỉ lập một cấp lưới, và làm theo yêu cầu về khống chế ảnh.

Cách thứ hai là drone RTK, tự gắn tọa độ chính xác vào từng ảnh khi bay. Các máy như dòng Matrice 4 công bố độ chính xác RTK 1 cm + 1 ppm theo phương ngang. Con số đó là vị trí ăng-ten máy bay, chưa phải sai số của bản đồ.

Thực tế nghề là dùng cả hai. RTK giảm số điểm khống chế phải rải, còn một số điểm đo độc lập được giữ làm điểm kiểm tra để chứng minh bản đồ đạt mức sai số trong bảng trên. Nguyên lý RTK có ở bài drone RTK là gì; cách ảnh được nắn thành bản đồ nhìn thẳng có ở bài orthomosaic là gì.

RTK giảm số điểm khống chế phải rải; điểm kiểm tra độc lập là bằng chứng bản đồ đạt mức sai số cho phép.

6. Những chỗ ảnh flycam không thấy

Ngay cả ở tỷ lệ được phép, ảnh vẫn có những điểm mù. Thông tư bắt kết hợp đo thực địa chính vì những chỗ này:

• Mái hiên đua ra. Ảnh thấy mép mái, còn ranh thửa có thể là chân tường bên dưới. Ở phố cổ và làng ven đô Hà Nội, mái đua che ranh rất phổ biến.
• Tán cây, giàn mướp, mái tôn che sân. Ranh nằm dưới đó thì ảnh chỉ đoán được.
• Tường chung giữa hai nhà. Ảnh không cho biết tường thuộc bên nào hay ranh đi giữa tường.
• Bờ ruộng mờ sau mùa cày, mốc giới chôn dưới đất, cọc mốc bị cỏ che.
• Bóng đổ buổi chiều trùm lên ranh thửa bên cạnh.
• Thông tin thuộc tính: tên người sử dụng, loại đất, giấy tờ. Thứ này chỉ có trong hồ sơ.

Vì vậy một buổi bay chụp địa chính luôn đi kèm tổ đo mặt đất và người đi điều tra, đối soát. Bỏ bước này là bản đồ đẹp nhưng sai.

7. Ai được đo đạc địa chính

Nghị định 27/2019/NĐ-CP, đã sửa đổi, có danh mục hoạt động đo đạc và bản đồ phải có giấy phép. Hai hạng mục liên quan trực tiếp:

1. Đo đạc, thành lập bản đồ địa chính.
2. Thu nhận, xử lý dữ liệu ảnh hàng không từ tàu bay không người lái.

Tức là một đơn vị dùng drone để làm bản đồ địa chính cần giấy phép phù hợp cho cả việc đo địa chính lẫn việc thu nhận, xử lý ảnh từ drone. Hồ sơ xin giấy phép đòi người phụ trách kỹ thuật có bằng đại học chuyên ngành đo đạc và bản đồ hoặc chứng chỉ hành nghề hạng I, đội nhân viên kỹ thuật có hợp đồng, và thiết bị đo còn hạn kiểm định.

Còn người dân cần bản vẽ cho thửa đất của mình thì sao? Nghị định 101/2024/NĐ-CP ghi bản vẽ tách thửa, hợp thửa do Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh) thực hiện, hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép về đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện. Trích đo theo nhu cầu người sử dụng đất, không dùng ngân sách, làm theo hợp đồng dịch vụ.

Đơn vị đo và đơn vị kiểm tra, nghiệm thu chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm và ký xác nhận. Lớp giấy tờ cuối cùng là phép bay theo Nghị định 288/2025/NĐ-CP, độc lập với giấy phép đo đạc.

8. Sai lầm hay gặp khi nói về đo địa chính bằng flycam

“Bay một lượt là có sổ đỏ.” Bản vẽ phải đúng quy định kỹ thuật, do đơn vị đủ điều kiện lập, có xác nhận của các bên. Ảnh chỉ là đầu vào.

“Ảnh ghép đo được diện tích là đủ.” Phần mềm đo được diện tích trên ảnh ghép, nhưng nếu không có RTK hoặc điểm khống chế, sai số tọa độ có thể vượt xa mọi mức trong bảng sai số. Ảnh ghép thường hợp để xem hiện trạng, xem bài chụp ảnh ghép mặt bằng bằng flycam.

Nhầm bản đồ địa chính với bản đồ địa hình. Bản đồ địa hình thể hiện dáng đất, cao độ, phục vụ thiết kế; bản đồ địa chính thể hiện thửa đất pháp lý. Quy trình đo địa hình bằng UAV có ở bài khảo sát địa hình bằng drone.

Nghĩ có RTK là khỏi đo thực địa. RTK giải bài toán tọa độ, không giải được mái hiên che ranh hay chữ ký của nhà bên cạnh.

9. Flycam24h làm phần nào trong một dự án có đo đạc

Flycam24h nhận đo đạc bằng RTK, dựng mô hình 3D và chụp ảnh ghép mặt bằng. Những sản phẩm này phục vụ theo dõi hiện trạng, trình bày phương án, tính toán sơ bộ cho dự án, xem thêm bài mô hình 3D từ flycam. Bản vẽ đưa vào hồ sơ đất đai, như bản vẽ tách thửa hay trích đo địa chính, cần Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị có giấy phép đo đạc địa chính lập.

Vì vậy hãy nói rõ mục đích sử dụng ngay khi trao đổi, để hai bên chốt đúng phạm vi.

Các việc khác drone làm được trong xây dựng có ở bài flycam trong xây dựng, và ở các ngành khác tại công dụng của drone. Cần tư vấn phần nào dùng ảnh flycam, phần nào cần đo đạc, gọi 0383.17.18.19, Zalo cùng số, 08:30–21:30 mỗi ngày.